政府不再是住房用地唯一提供者,到底啥意思?
15日,國土資源部部長姜大明表示,我國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法, 深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
這段話讀起來挺費解,到底意味著什么?對此,分析人士指出,隨著政府不再是住房土地的唯一供應者,對集體土地價值將有非常大的提升影響。這一政策對于城市租賃市場影響最大,對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需矛盾的作用。
盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地
政府不再是住房用地的唯一提供者,盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地,是貫徹中央提出的建立多主體供應、多渠道保障租購并舉“兩多一并舉”住房制度基礎性的土地制度變革,可望漸別土地財政、抑制地產(chǎn)投機,滿足住有所居,同時維護不動產(chǎn)市場穩(wěn)定。
十九大報告很明確提到了“多主體供給”的內(nèi)容, 而多主體供給也會在土地供應上得到體現(xiàn)。一般來說,從土地市場的用地來源看,主要包括國有用地和集體用地,所以國土部此次表述,或是說在住宅市場的用地方面,會逐漸放開集體建設用地用于租賃類住房的供應。 另外,類似用地也可能是從其他非地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的手中獲取,尤其是一些國有企業(yè)的用地。
業(yè)內(nèi)人士指出,很多國有企業(yè)手中有不少工業(yè)性用地,當前需要積極轉變性質(zhì),過去很少會提及將這類土地轉變?yōu)樽≌玫兀膊慌懦恍┐蟪鞘性谕恋卦隽渴袌鲇邢薜那闆r下,會對此類存量用地積極盤活。這些盤活實際上都有助于土地用地制度的靈活,同時為“商品房、保障房、共有產(chǎn)權房、租賃住房”四元產(chǎn)品線提供更有保障的用地供給。
據(jù)了解,企業(yè)自有用地建房已經(jīng)開始試點。 以北京為例,2017年12月7日,北京市住建委會曾發(fā)布消息稱,北京鼓勵國有企業(yè)利用自有土地建設保障房,目前已經(jīng)建設約12萬套。
北京市住建委相關負責人表示,鼓勵國有企業(yè)利用自有土地建設保障房是建立多主體供給、多渠道保障住房的舉措,房源建成后要納入北京市保障房整體計劃,統(tǒng)一分配。
該負責人強調(diào),已經(jīng)建成的12萬套保障房涵蓋各類保障房,包括公租房、經(jīng)適房、限價房和自住房;尚未銷售的自住房轉為共有產(chǎn)權房。所有的保障房均是在各區(qū)的主導下分配,國企等建設單位無權分配。
13城試點集體建設用地建設租賃住房國土部部長姜大明昨日還說,開展利用集體建設用地建設租賃住房試點,努力穩(wěn)定社會預期。對于集體土地的盤活,目前來看,政策更多提及的是租賃住房試點, 集體土地用作租賃用地是試點方向。
據(jù)悉,為增加租賃住房供應,構建購租并舉的住房體系,拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道,按國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部部署,北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市正在開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
上述試點城市國有土地相對緊張,而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地,如果部分進入租賃市場有利于房源供應,也有利于城中村改造。 政府不再成為房屋用地唯一供應者,對部分地區(qū)集體土地的價值將有非常大的提升影響。對于城市租賃市場影響最大,對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。
“小產(chǎn)權房”仍不受法律保護
但是,多渠道土地供應絕非意味著促進小產(chǎn)權房轉正。 在2017年9月的會議上,對于社會各界關注的集體租賃住房和“小產(chǎn)權房”關系問題,國土資源部黨組成員、副部長王廣華明確表示,兩者有本質(zhì)區(qū)別。集體租賃住房用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃,經(jīng)依法批準建設,依法實施不動產(chǎn)登記。“小產(chǎn)權房”既涉及違法用地,又涉及違法建設和銷售,產(chǎn)權不受法律保護。
事實上,為防止集體建設用地建房小產(chǎn)權化,各地在試點過程中有著明確的界定。 比如北京市所有集體建設用地建設租賃住房項目,土地的集體土地所有權不變,不征地,采用占地方式辦理用地手續(xù)。而且房屋都是大產(chǎn)權登記,不予分割辦理單元產(chǎn)權證。
國土部部長姜大明昨天就明確表示,我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農(nóng)戶資格權,適度放活宅基地使用權。他強調(diào),這是一項重大理論和實踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開,嚴禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。
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