一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的涵義及控制工程造價(jià)意義

所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)，一般指房地產(chǎn)企業(yè)在某項(xiàng)目工程建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用。要想使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益明顯提高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目需要做到有效地控制工程造價(jià)，通過(guò)控制工程造價(jià)成本來(lái)降低成本，提高效益。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程造價(jià)在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期存在概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象，嚴(yán)重困擾著建設(shè)工程投資效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須參與建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理，加強(qiáng)工程造價(jià)管控。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理存在的問(wèn)題

（1）房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理理念缺失，管理效率低下

房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價(jià)管理方面理念的缺失，嚴(yán)重影響了管理效率，在工程管理的項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)階段、實(shí)施階段等等，管理理念與效率低下直接影響了工程執(zhí)行力，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)也缺乏規(guī)范性的操作，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中如果沒(méi)有工程造價(jià)管理做保證，就無(wú)法提供有效的舉措支持對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的控制，嚴(yán)重影響工程項(xiàng)目整體的效益。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)成本控制管理的理論基礎(chǔ)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)成本管理存在諸多問(wèn)題，很多原因在于管理方法的理論基礎(chǔ)較為薄弱，盡管在很多工程項(xiàng)目中都引入了成本控制理念，但整體上缺乏對(duì)深入內(nèi)容的認(rèn)知，導(dǎo)致在應(yīng)用過(guò)程中盲目使用，工作成效低，難以達(dá)到預(yù)期管控目標(biāo)。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)項(xiàng)目前期造價(jià)控制不當(dāng)

現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位普遍存在忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制，而是把重點(diǎn)放在施工階段和工程結(jié)算階段。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程造價(jià)管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計(jì)概算的作用，造成了概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程施工過(guò)程成本控制管理不到位

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程施工管理過(guò)程中對(duì)成本控制管理不到位，不能切實(shí)地將經(jīng)濟(jì)問(wèn)題與技術(shù)問(wèn)題有機(jī)地結(jié)合到一起，沒(méi)有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題，等到工程竣工時(shí)才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，已無(wú)法彌補(bǔ)。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)、合理的評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，對(duì)已完工項(xiàng)目在工程造價(jià)控制方面沒(méi)有科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法形成適合本企業(yè)的報(bào)價(jià)體系，這是對(duì)企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何做到工程造價(jià)有效管控

（1）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目決策階段是工程造價(jià)管理的起始

在項(xiàng)目的投資決策階段，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)決策和各項(xiàng)技術(shù)，對(duì)項(xiàng)目投資以及項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響，是項(xiàng)目投資控制的重要階段。具體來(lái)講，項(xiàng)目決策階段中，新建項(xiàng)目在項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)以后，工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，對(duì)要擬建的項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)適用，經(jīng)濟(jì)上是否合理、有利，在社會(huì)上能否創(chuàng)造效益，資金落實(shí)情況等方面都進(jìn)行全面、充分的調(diào)查、分析和論證，做好可行性研究。

（2）設(shè)計(jì)階段是有效管控工程造價(jià)的前提

一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍忽視建設(shè)工程前期工作階段的造價(jià)控制，而往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段，這只能是被動(dòng)控制。要有效地控制工程造價(jià)，必須把重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期階段上來(lái)。影響建設(shè)工程造價(jià)的主要階段是設(shè)計(jì)階段，在設(shè)計(jì)階段主要從以下幾方面進(jìn)行造價(jià)控制。1、實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)或方案競(jìng)選。2、推行限額設(shè)計(jì)。3、推進(jìn)價(jià)值工程的應(yīng)用。

（3）工程招投標(biāo)是有效管控工程造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)領(lǐng)域?qū)嵭姓型稑?biāo)制，是為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，優(yōu)化資源配置，低成本，高質(zhì)量，高效率地完成工程建設(shè)。在工期和質(zhì)量都得到保證和滿足的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)的目的就是選擇投標(biāo)報(bào)價(jià)最低或者評(píng)標(biāo)價(jià)最低的投標(biāo)人，因此，價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)作為招投標(biāo)工作的核心內(nèi)容無(wú)疑成為雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。

（4）工程實(shí)施階段是有效管控造價(jià)的重要環(huán)節(jié)

工程實(shí)施階段要做到有效管控造價(jià)，需做到以下方面。1、選擇合理的施工方案。2、加強(qiáng)圖紙會(huì)審。

（5）竣工決算審核是有效控制造價(jià)的必要手段

竣工決算是反映建設(shè)工程實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)竣工決算審核，對(duì)于總結(jié)分析建設(shè)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高工程造價(jià)管理水平和積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已竣工建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行決算審核時(shí)要遵循三條原則：1、在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。工程審計(jì)人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則、定額的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價(jià)計(jì)算程序、費(fèi)用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。2、在結(jié)算時(shí)不能只對(duì)圖紙和工程變更的計(jì)算審核，要深入現(xiàn)場(chǎng)，細(xì)致認(rèn)真的核對(duì)，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。堅(jiān)持深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握工程動(dòng)態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的部分沒(méi)有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒(méi)有變更通知，是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。3、采取二審終審制。第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理，符合現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范。總之，從以上幾個(gè)方面可以發(fā)現(xiàn)，降低工程成本事在人為，強(qiáng)化投資控制，降低工程成本是開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，必須抓緊抓好。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，從客觀上要求開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)揮主觀能動(dòng)性，借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價(jià)的問(wèn)題，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。