近幾年，全國(guó)范圍內(nèi)政府采購(gòu)服務(wù)類采購(gòu)比重上升明顯。據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2016年服務(wù)類采購(gòu)規(guī)模為10219.3億元，較上年增加1516.9億元，增長(zhǎng)45.4%，占全國(guó)政府采購(gòu)?fù)趶揭?guī)模的18.9%，較上年提高3個(gè)百分點(diǎn)。

目前，多個(gè)省市已將物業(yè)管理服務(wù)列入政府集中采購(gòu)目錄，物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)在服務(wù)類采購(gòu)中占有的比例越來(lái)越大。

由于物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目具有一定的特殊性，因此，采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)在編制招標(biāo)文件時(shí)把握好如下幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是非常必要的 。

1、禁止物業(yè)資質(zhì)作為資格條件

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知（建辦房[2017]75號(hào)）明確今后將不再受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審定申請(qǐng)和資質(zhì)變更、更換、補(bǔ)證申請(qǐng)。也就是說(shuō)，以往由政府部門(mén)主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定工作就此取消了。因此，已取消的物業(yè)資質(zhì)不能再作為供應(yīng)商的資格條件或者實(shí)質(zhì)性條款了，已取消的物業(yè)資質(zhì)也不易作為加分項(xiàng)。

2、合理確定是否專門(mén)面向中小企業(yè)采購(gòu)

采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)與采購(gòu)人溝通，合理選擇物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目資格條件是面向中小企業(yè)采購(gòu)還是面向所有各類供應(yīng)商采購(gòu)？依據(jù)財(cái)政部 、工業(yè)和信息化部印發(fā)的《政府采購(gòu)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展暫行辦法》的通知 （財(cái)庫(kù)[2011]181號(hào)），如果非專門(mén)面向中小企業(yè)的項(xiàng)目，存在對(duì)小型和微型企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格給予6%-10%的扣除問(wèn)題，如果專門(mén)面向中小企業(yè)的項(xiàng)目，就不存在對(duì)小型和微型企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格給予6%-10%的扣除問(wèn)題。

一般來(lái)講，如果采購(gòu)人傾向于選擇中小型企業(yè)，資格條件應(yīng)當(dāng)設(shè)定專門(mén)面向中小企業(yè)采購(gòu)，也符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。如果采購(gòu)人傾向于選擇大型企業(yè)，可以選擇面向大、中、小、微型等各類供應(yīng)商采購(gòu)，但應(yīng)當(dāng)明確給予小型和微型企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格給予6%-10%的價(jià)格折扣優(yōu)惠。

3、評(píng)委人數(shù)依三年總采購(gòu)金額確定

對(duì)于一般的采購(gòu)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，基本都是一年一招，其采購(gòu)金額自然就是當(dāng)年度的預(yù)算金額。但對(duì)于采用一次招標(biāo)三年沿用、分三個(gè)年度分別簽訂合同的方式實(shí)施的物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目，其項(xiàng)目采購(gòu)額又該如何認(rèn)定呢？

物業(yè)管理項(xiàng)目雖采用一次性招標(biāo)，招標(biāo)的數(shù)量是第一年的，投標(biāo)人的投標(biāo)總價(jià)也是第一年的，但由于這一次招標(biāo)決定了以后三年的量和預(yù)算，財(cái)政預(yù)算一年一預(yù)算，后兩年的預(yù)算還沒(méi)有下來(lái)，屬于提前啟動(dòng)，中標(biāo)供應(yīng)商的既得利益是3年的合同。因此，真正的采購(gòu)金額（虛擬）應(yīng)當(dāng)是三年的預(yù)算總金額。依據(jù)《政府采購(gòu)貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（財(cái)政部令87號(hào)）第四十七條規(guī)定，如果預(yù)算總采購(gòu)金額超過(guò)1000萬(wàn)元的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為7人以上單數(shù)，否則為5人以上單數(shù)。

4、合理設(shè)定評(píng)標(biāo)辦法

首先，評(píng)標(biāo)辦法重在物業(yè)管理單位的服務(wù)能力。

物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)的標(biāo)的是"服務(wù)"，其與一般的貨物、設(shè)備或工程等招標(biāo)的最大區(qū)別表現(xiàn)在：物業(yè)單位不承擔(dān)物質(zhì)生產(chǎn)任務(wù)，只是受采購(gòu)人的委托，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)項(xiàng)目提供保潔，設(shè)備維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生，安全等服務(wù)。

鑒于以上特性，選擇物業(yè)服務(wù)中標(biāo)人的基本原則是"基于團(tuán)隊(duì)能力和項(xiàng)目經(jīng)理的選擇"。服務(wù)工作完成得好還是不好，不僅依賴于執(zhí)行物業(yè)業(yè)務(wù)是否遵循了規(guī)范化的管理程序和方法，還取決于參與物業(yè)管理工作具體人員的業(yè)務(wù)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)、判斷能力、創(chuàng)新想象力，以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等。因此，對(duì)物業(yè)公司的選擇很大程度上是取決于整體服務(wù)方案策劃及實(shí)施方案、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)及管理制度、項(xiàng)目人員配置、項(xiàng)目經(jīng)理能力等，這些因素應(yīng)當(dāng)成為物業(yè)服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目評(píng)審的重點(diǎn)，因此設(shè)定評(píng)標(biāo)辦法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮以上因素。

其次，只重報(bào)價(jià)會(huì)得不償失。

一般的貨物、設(shè)備或工程等招標(biāo)時(shí)，選擇中標(biāo)人的原則是：在技術(shù)上達(dá)到需求標(biāo)準(zhǔn)的前提下，主要考慮價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)性。而物業(yè)管理業(yè)務(wù)不直接產(chǎn)出新的物質(zhì)成果或信息成果，物業(yè)服務(wù)工作是智力服務(wù)。物業(yè)招標(biāo)中把物業(yè)單位的服務(wù)能力放在第一位，物業(yè)單位如能提供高質(zhì)量的服務(wù)，往往能使采購(gòu)人獲得節(jié)約項(xiàng)目投資的效益，因此如過(guò)多考慮報(bào)價(jià)因素將得不償失，依據(jù)《政府采購(gòu)貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（財(cái)政部令87號(hào)）第五十五條，最低報(bào)價(jià)分不低于10分，在實(shí)際操作中，報(bào)價(jià)分值不宜過(guò)高，一般報(bào)價(jià)分宜控制為10-20分，適當(dāng)弱化報(bào)價(jià)的權(quán)重。

選擇物業(yè)管理單位時(shí)，鼓勵(lì)的主要是能力競(jìng)爭(zhēng)，而不是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。如果對(duì)物業(yè)單位的服務(wù)能力不給予足夠重視，只依據(jù)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人，就忽視了高質(zhì)量的服務(wù)。因此，物業(yè)招標(biāo)評(píng)審時(shí)以技術(shù)和人員素質(zhì)為主，不以最低價(jià)格為主要定標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，這是與一般的貨物、設(shè)備或工程等招標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)因素最大的不同。

第三，要合理設(shè)定業(yè)績(jī)加分項(xiàng)。

在具體操作中，不宜以業(yè)績(jī)作為資格條件或門(mén)檻，限制投標(biāo)人進(jìn)入政府采購(gòu)市場(chǎng)。理論上講，政府采購(gòu)不應(yīng)過(guò)分追求投標(biāo)人的業(yè)績(jī)，但對(duì)于服務(wù)采購(gòu)，業(yè)績(jī)通常是一個(gè)加分因素。這主要是因?yàn)榉?wù)項(xiàng)目不直接產(chǎn)出新的物質(zhì)成果或信息成果，是一種人的服務(wù)，而人的服務(wù)好壞，大多取決于服務(wù)人員的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)歷，因此將業(yè)績(jī)作為加分項(xiàng)，有助于采購(gòu)到高質(zhì)量的服務(wù)。

實(shí)際操作中，對(duì)投標(biāo)人的相關(guān)業(yè)績(jī)情況進(jìn)行科學(xué)合理的考查，可以更直觀地反映出投標(biāo)人在經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售狀況和項(xiàng)目實(shí)施能力等方面的差異，有助于形成公平合理的評(píng)標(biāo)結(jié)論。但業(yè)績(jī)加分不宜過(guò)高，可以控制在3-5分左右，如果業(yè)績(jī)加分過(guò)大，勢(shì)必造成有過(guò)度擴(kuò)大業(yè)績(jī)的傾向，對(duì)新成立的公司不公平。

《政府采購(gòu)法實(shí)施條例》對(duì)可作為加分條件和中標(biāo)條件的業(yè)績(jī)、獎(jiǎng)項(xiàng)做出了明確限制。該條例第二十條第(四)款規(guī)定：“以特定行政區(qū)域或者特定行業(yè)的業(yè)績(jī)、獎(jiǎng)項(xiàng)作為加分條件或者中標(biāo)、成交條件的”屬于以不合理的條件對(duì)供應(yīng)商實(shí)行差別待遇或者歧視待遇。筆者認(rèn)為，該條規(guī)定并非禁止類似業(yè)績(jī)作為加分條件，而是禁止以特定行政區(qū)域或者特定行業(yè)的業(yè)績(jī)作為加分條件，其目的是為了打破地區(qū)封鎖，形成全國(guó)統(tǒng)一開(kāi)放的市場(chǎng)。筆者的理解是：類似業(yè)績(jī)要求不能加上行政區(qū)域或行業(yè)的名稱，比如在招標(biāo)文件中的業(yè)績(jī)要求中不能限制在上海市范圍內(nèi)或在某一行業(yè)內(nèi)等等。 需要強(qiáng)調(diào)的是，只有在投標(biāo)時(shí)遞交了符合要求的業(yè)績(jī)證明才可以在評(píng)標(biāo)時(shí)被加分。

第四，評(píng)標(biāo)辦法中宜明確哪些為客觀分

在制定技術(shù)分評(píng)定辦法或標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，為提高評(píng)審效率和評(píng)審更加客觀公正，評(píng)標(biāo)辦法宜客觀分和主觀分互相補(bǔ)充和搭配，而且宜在招標(biāo)文件中明確哪些評(píng)審項(xiàng)目為客觀分。客觀分的評(píng)分可以討論，每個(gè)評(píng)委的打分必須一致。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中，報(bào)價(jià)得分、投標(biāo)文件編制、項(xiàng)目經(jīng)理、人員配置、近3年以來(lái)類似項(xiàng)目業(yè)績(jī)、通過(guò)質(zhì)量管理體系認(rèn)證等情況可以明確為客觀分。

5、采購(gòu)需求宜明確最低人員配置要求

任何采購(gòu)都產(chǎn)生于采購(gòu)人的采購(gòu)需求，采購(gòu)需求填報(bào)是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對(duì)于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)人來(lái)講，應(yīng)該清楚地知道自己獨(dú)特的物業(yè)服務(wù)采購(gòu)需求：需要物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、需要多少人員配備、物業(yè)服務(wù)的要求等等。采購(gòu)人的采購(gòu)需求是物業(yè)服務(wù)采購(gòu)文件的核心部分，也是非常關(guān)鍵的一環(huán)。

有些采購(gòu)人的需求內(nèi)容頗多，但遺漏了最為重要的內(nèi)容，如沒(méi)有在需求中明確最低人員配置要求和配置明細(xì)表，沒(méi)有明確項(xiàng)目經(jīng)理、保潔、保安、維保、會(huì)務(wù)等人員的人數(shù)和具體要求等。筆者認(rèn)為，服務(wù)項(xiàng)目本質(zhì)上招的就是團(tuán)隊(duì)和人，如果沒(méi)有這些重要的要求，又如何去采購(gòu)和合理報(bào)價(jià)呢？

6、招標(biāo)文件宜明確專項(xiàng)服務(wù)外包要求

服務(wù)中有些專項(xiàng)可以外包，招標(biāo)文件中應(yīng)當(dāng)明確專項(xiàng)服務(wù)外包要求，杜絕中標(biāo)人隨意分包現(xiàn)象發(fā)生。

一般來(lái)講，可以在招標(biāo)文件中明確：1、投標(biāo)人可以將物業(yè)管理服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)管理服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。2、在投標(biāo)時(shí)已經(jīng)確定有委托專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件中說(shuō)明；投標(biāo)文件中未說(shuō)明有委托專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)的，中標(biāo)后一律不得再委托專項(xiàng)服務(wù)。3、大型企業(yè)向中小企業(yè)分包的金額，可計(jì)入面向中小企業(yè)采購(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)額。